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刚签完合同就赶上限贷无力负担首付可以无责解约吗

2019/11/09 来源:塔城财经网

导读

随着房地产调控的常态化,各地陆续出台了限售、限购、限贷等手段,这些政策深深影响着房屋买卖市场。在实际购房中,很多朋友都因为限售、限贷吃过

随着房地产调控的常态化,各地陆续出台了限售、限购、限贷等手段,这些政策深深影响着房屋买卖市场。

在实际购房中,很多朋友都因为限售、限贷吃过亏,今天我们就聊聊,如果签完购房合同,却由于调控政策的出台导致没法实行合同(比如没法贷款),该怎么办?

我们通过一个案例了解一下。

刚签完合同就赶上限贷无力负担首付可以无责解约吗

刚签合同就赶上限贷,这属于“不可抗力”吗?

这个案例产生在2017年的北京,正值3·17限贷政策出台前后。该政策针对的是有过住房贷款记录的人,如果再次购置住房,需提高首付比例。

业主张先生(化名)在3·17政策之前与买家签了合同,对方支付了30%首付款,结果没两天正遇上3·17政策出炉,这意味着对方的首付比例将上升至40%,贷款年限也变为了25年。

由于按总房价算下来,首付涨了将近70万,买方随后以限贷政策属于“不可抗力”为由,要求无责任解约,退房。但张先生认为,买家具有购房资历,且并不是没有能力凑齐首付,不同意无责解约。

最终,2人诉诸法律。法庭最后判决:该情形不属于不可抗力,因此买家不可以无责解约,如果双方同意解除合同,根据合同条款,买方需向张先生支付30万元赔偿金。

这个结果,在买房人看来可能有些不公,由于政策出台不可预知,且买方没有主管违约意图,是不是是有点冤?

在专业律师看来,作为市场中的交易主体,买卖双方都有义务承担一定的商业风险。本案例中,虽然买房人因为限贷政策出台导致首付比例上升10%,但从房屋整体交易价格来看,这10%尚不足以从根本上影响交易。

刚签完合同就赶上限贷无力负担首付可以无责解约吗

被政策限贷的两种法律后果

根据以上案例我们可以看出,当被临时出台的调控政策致使限贷时,其法律后果是根据限贷结果的影响大小来决定的。具体来说,有两种法律后果。

1、对房屋买卖构成巨大影响

这种情况的法律术语叫做“情势变更”,即外部情形产生重大变化导致交易没法履行。这种情况之下,买卖双方可以无责解约,互相不承当违约责任。

2、对房屋买卖构成轻微影响

这种情况下,双方应当继续实行合同,不可无责解约。比如上述案例,限贷只是导致购房本钱“相对轻微”地增加,因此如果节约的话需要承担赔偿责任。

影响程度大小的参考标准

那么问题来了,调控政策出台以后,增加多少购房本钱才算是“影响巨大”呢?

对于如何认定影响程度的大小,法院并没有给出明确标准,具体要结合双方实际情况来做出判断。这里可以给大家一个参考标准。

拿“限贷”来讲:

1、如果因限贷政策变化致使首付比例增加10%,一般不会被认为是“影响轻微”,买方不能据此要求无责解约;

2、如果首付比例增加30%或更高的,基本可以认定为“影响巨大”,买方可以要求无责解约;

3、处于二者之间,也就是20%左右,这就需要结合买方整体经济实力来判断。如果买方买的是2套房或以上,那证明其应当有一些经济实力,首付比例增加20%就不会对其增加太多负担。

如果买的是别墅、独栋这类超大面积住宅,那末一般情况下就不会认定为加重负担的情形。

提示一下大家,以上标准只是针对一般情况而言,由于个体差异较大,法院可能会根据实际情况进行调剂。

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如何防范限贷政策变动风险

最后,对因调控政策变化导致的为房屋买卖合同实行风险,我们可以直接在房屋买卖合同中预先约定。您可以写上以下条款:

如因国家相干政~策致使贷款比例、贷款金额无法到达买受人准备贷款的金额,或无法批准贷款的,交易双方可无责解约,互不承担违约责任。如出卖人已收房款定金,如数退还。

增加上面一个类似的预见性条款,对合同的顺利履行、防范政策调控风险是非常有实际意义的。

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